住宅ローンは、「いくらまで借りられるか？」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか？」です！
まず今回は、年収に対する借入限度額はいくらかを計算してみます。
借入額の算定は、金融機関やローン商品によって
年収に対する返済割合が定められています。
- 年収の８倍まで
- 返済率が年収の２０～３５％まで
フラット３５の場合は以下のようになります
年収に対する返済率 ４００万円未満 ３０％以下
４００万円以上 ３５％以下
２０２３年６月の最も多い金利は１.７６％です。
３５年返済で、１００万円あたりの毎月返済額は３,１９０円となります。
【年収が５００万円の場合】
年収の８倍まで
５００万円×８倍＝４,０００万円（借入限度額）
年収の３５％で計算
５００万円×３５％＝１,７５０万円（年間返済限度額）
⇒ 年間１,７５０万円÷１２ケ月＝１４５,８３３円（毎月返済限度額）
⇒ 月額１４５,８３３円÷３,１９０円×１,０００,０００＝４５,７１５,６７３円
⇒ ４,５７０万円（借入限度額）
年収の３０％で計算
５００万円×３０％＝１,５００万円（年間返済限度額）
⇒ 年間１,５００万円÷１２ケ月＝１２５,０００円（毎月返済限度額）
⇒ 月額１２５,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝３９,１８４,９５２円
⇒ ３,９１０万円（借入限度額）
【年収が３８０万円の場合】
年収の８倍まで
３８０万円×８倍＝３,０４０万円（借入限度額）
年収の３０％で計算
３８０万円×３０％＝１１４万円（年間返済限度額）
⇒ 年間１１４万円÷１２ケ月＝９５,０００円（毎月返済限度額）
⇒ 月額９５,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝２９,７８０,５６４円
⇒ ２,９７０万円（借入限度額）
【年収が８００万円の場合】
年収の８倍まで
８００万円×８倍＝６,４００万円（借入限度額）
年収の３５％で計算
８００万円×３５％＝２８０万円（年間返済限度額）
⇒ 年間２８０万円÷１２ケ月＝２３３,３３３円（毎月返済限度額）
⇒ 月額２３３,３３３円÷３,１９０円×１,０００,０００＝７３,１４５,１４１円
⇒ ７,３１０万円（借入限度額）
年収の３０％で計算
８００万円×３０％＝２４０万円（年間返済限度額）
⇒ 年間２４０万円÷１２ケ月＝２００,０００円（毎月返済限度額）
⇒ 月額２００,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝６２,６９５,９２４円
⇒ ６,２６０万円（借入限度額）
【 年収５００万円・年収３８０万円・年収８００万円の比較のまとめ 】
年収が５００万円の場合の借入限度額
年収の８倍 ４,０００万円
年収の３５％ ４,５７０万円
年収の３０％ ３,９１０万円
年収が３８０万円の場合の借入限度額
年収の８倍 ３,０４０万円
年収の３０％ ２,９７０万円
年収が８００万円の場合の借入限度額
年収の８倍 ６,４００万円
年収の３５％ ７,３１０万円
年収の３０％ ６,２６０万円
まず、年収の８倍までと返済率３０％は近い借入額になるため
目安として、年収の８倍で計算し 借入予算と考えます。
年収４００万円以下の場合は、借入額３,０００万円前後の予算となるため
土地から購入して注文住宅を建てることはかなり厳しいと理解します。
不足部分は自己資金（親等からの資金援助を含め）で補うことになります。
建て替える場合 や 今ある土地に新築する場合は、予算内であれば問題ありません。
年収が多いほど借入金額は増えると理解します。
所得の低い場合は、妻や親との所得合算を検討し、借入額を増やすことも考えられます。
今回の計算は、最大借入枠を理解する計算であり「実際にここまで借りる必要がある！」という意味ではありません。
次回は、毎月の希望返済額とボーナス時の返済額について計算します。
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