住宅ローンを考える上で最も重要なのは、「いくらなら無理なく返済できるか？」ということです！今回は、希望する返済額からどの程度の借入が可能かを検証します。
住宅ローンの借入額を検討する際には、住宅ローンについて vo.２ で計算した年収に対する借入限度額を考慮して、以下の借入額の計算をします。
例えば、
① 希望返済額 毎月払い ８万円 のみ
② 希望返済額 毎月払い ８万円 ＋ ボーナス払い２０万円
③ 希望返済額 毎月払い１０万円 ＋ ボーナス払い３０万円
④ 希望返済額 毎月払い１２万円 ＋ ボーナス払い４０万円
フラット３５の場合は以下のようになります
年収に対する返済率 ４００万円未満 ３０％以下
４００万円以上 ３５％以下
２０２３年６月の最も多い金利は１.７６％です。
３５年返済で、１００万円あたり
毎月払い ３,１９０円
ボーナス払い １９,１９５円 となります。
① 希望返済額 毎月８０,０００円のみ
８０,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝２５,０７８,３６９円
⇒ ２,５００万円（借入可能額）
必要年収の計算
２５,０００,０００円÷１,０００,０００×３,１９０円＝７９,７５０円
７９,７５０円×１２回＝９５７,０００円（年間返済額）
９５７,０００円÷０.３（返済率３０％）＝年収３,１９０,０００円以上必要
② 希望返済額 毎月８万円 ＋ ボーナス払い２０万円
８０,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝２５,０７８,３６９円
⇒ ２,５００万円
２００,０００円÷１９,１９５円×１,０００,０００＝１０,４１９,３８０円
⇒ １,０４０万円
⇒ ２,５００万円＋１,０４０万円＝３,５４０万円（借入可能額）
必要年収の計算
２５,０００,０００円÷１,０００,０００×３,１９０円＝７９,７５０円
１０,４００,０００円÷１,０００,０００×１９,１９５円＝１９９,６２８円
７９,７５０円×１２回＋１９９,６２８×２回＝１,３５６,２５６円（年間返済額）
１,３５６,２５６円÷０.３ （返済率３０％）＝年収４,５２０,８５４円以上必要
１,３５６,２５６円÷０.３５（返済率３５％）＝年収３,８７５,０１８円以上必要
③ 希望返済額 毎月１０万円 ＋ ボーナス払い３０万円
１００,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝３１,３４７,９６２円
⇒ ３,１３０万円
３００,０００円÷１９,１９５円×１,０００,０００＝１５,６２９,０７０円
⇒ １,５６０万円
⇒ ３,１３０万円＋１,５６０万円＝４,６９０万円（借入可能額）
必要年収の計算
３１,３００,０００円÷１,０００,０００×３,１９０円＝９９,８４７円
１５,６００,０００円÷１,０００,０００×１９,１９５円＝２９９,４４２円
９９,８４７円×１２回＋２９９,４４２×２回＝１,７９７,０４８円（年間返済額）
１,７９７,０４８円÷０.３ （返済率３０％）＝年収５,９９０,１６０円以上必要
１,７９７,０４８円÷０.３５（返済率３５％）＝年収５,１３４,４２３円以上必要
④ 希望返済額 毎月１２万円 ＋ ボーナス払い４０万円
１２０,０００円÷３,１９０円×１,０００,０００＝３７,６１７,５５４円
⇒ ３,７６０万円
４００,０００円÷１９,１９５円×１,０００,０００＝２０,８３８,７６０円
⇒ ２,０８０万円
⇒ ３,７６０万円＋２,０８０万円＝５,８４０万円（借入可能額）
必要年収の計算
３７,６００,０００円÷１,０００,０００×３,１９０円＝１１９,９４４円
２０,８００,０００円÷１,０００,０００×１９,１９５円＝３９９,２５６円
１１９,９４４円×１２回＋３９９,２５６×２回＝２,２３７,８４０円（年間返済額）
２,２３７,８４０円÷０.３ （返済率３０％）＝年収７,４５９,４６７円以上必要
２,２３７,８４０円÷０.３５（返済率３５％）＝年収６,３９３,８２９円以上必要
希望返済額からの金利差による借入可能額の比較（３５年返済）
２０２３年６月現在 フラット３５ 固定金利 １.７６％
三菱ＵＦＪ銀行 変動金利 ０.３４５％
① 希望返済額 毎月８万円のみ
（金利１.７６％） 借入額 ２,５００万円 必要年収 ３１９万円以上
（金利０.３４５％） 借入額 ３,１６０万円 必要年収 ３２０万円以上
② 希望返済額 毎月８万円 ＋ ボーナス払い２０万円
（金利１.７６％） 借入額 ３,５４０万円 必要年収 ４００万円以上
（金利０.３４５％） 借入額 ４,４７０万円 必要年収 ４００万円以上
③ 希望返済額 毎月１０万円 ＋ ボーナス払い３０万円
（金利１.７６％） 借入額 ４,６９０万円 必要年収 ５１４万円以上
（金利０.３４５％） 借入額 ５,９２０万円 必要年収 ５１４万円以上
④ 希望返済額 毎月１２万円 ＋ ボーナス払い４０万円
（金利１.７６％） 借入額 ５,８４０万円 必要年収 ６４０万円以上
（金利０.３４５％） 借入額 ７,３７０万円 必要年収 ６３９万円以上
今回の金利１.７６％と０.３４５％に基づいて計算すると、同じ期間・同じ返済額で 以下のような借入金額の差が生じます。
ケース① 毎月８万円のみの場合で６６０万円の借入金額の差。
ケース④ 毎月１２万円＋ボーナス払い４０万円の場合で１,５３０万円の借入金額の差。
従って、同じ希望返済額で できるだけ多くの借入金額が必要とする場合は 金利の低い住宅ローンを選ぶことが重要です。
ただし、金利の動向は誰にも予測できませんので、キャンペーン金利などを活用した低い「変動金利型」や「固定金利期間選択型」を選択した場合、次回の見直し時に金利が上昇している可能性があるため、事前に対策を考慮する必要があります。
今回、金利によって借入額が大きく異なることを理解していただけたと思います。
次回は、住宅のプロの視点から「住宅ローンの借り方の本音と建前」についてお話ししたいと思います。
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